[분양플렉스, 하반기 내집은 어디③] 대형사 몰리는 부·울·경, 알짜 단지는？

[이코노믹리뷰=이소현 기자] 올 하반기 '부·울·경(부산·울산·경남)'에서 2만2,000여 세대가 분양 예정이다. 입지 또는 브랜드 아파트를 갖춘 단지들도 남아 있어 주목된다. 다만 지난해 12.17 대책으로 규제지역이 확대되면서 청약 시장이 실수요 위주로 재편됨에 따라 이들 지역의 양극화 경향도 심화되는 양상이다.

16일 부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114에 따르면 하반기 부·울·경에서 2만2,729세대가 분양가 분양될 예정이다. 지난해 같은 기간 분양 실적이 2만4,516세대였던 것과 비교하면 소폭 감소한 수치다. 지역별로 보면 부산은 1만6,144세대로 전년보다 30% 이상 증가했다. 반면 경남은 5,780가구로 20% 가까이 감소했고, 울산은 835가구로 무려 99% 감소세를 보였다.

부·울·경 청약 열기는 전년보다 비교적 덜할 것으로 보인다. 지난해 12.17 대책이 시행돼 조정대상지역으로 ▲부산 9곳(서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구) ▲울산 2곳(중·남구)가 지정됐기 때문이다. 경남의 경우에도 창원 지역이 ▲조정대상지역 성산구 1곳 ▲투기과열지구로 의창구 1곳 등이 지정된 상황이다. 규제지역으로 지정되면 전매가 금지되고 청약과 대출 요건도 까다로워진다.

그래픽=이코노믹리뷰(DB)

규제 강화로 옥석가리기도 심화되는 추세다. 올해 울산에서 분양된 5개 단지 가운데 4개 단지는 두 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 다른 한 곳은 한 자릿수 경쟁률을 기록하며 모든 주택형이 마감됐지만, 일부 미계약이 발생한 것으로 전해진다. 하반기를 노리는 예비 청약자들은 원하는 지역과 청약 가점, 자금 상황에 따라 철저한 전략 수립이 필요할 것으로 보인다.

부산, 대형사 공급 러시···'온천4구역' 끝나야

부산 분양 시장은 상반기에 이어 하반기에도 재건축·재개발이 주도할 것으로 보인다. 진구 양정1구역(2,276세대)과 더불어 수영구 광안2구역(1,233세대) 등이 공급을 기다리고 있다. 다만 정비사업으로 공급되는 물량은 일정이 다소 지연될 가능성도 있다.

연내 일반 분양이 확정된 곳은 양정1구역이다. 포스코건설을 주간사로 GS·SK 건설 3사가 컨소시엄 형태로 시공하는 해당 사업은 양정동 73-7번지 일원을 재개발하는 프로젝트다. 연면적 36만1,846㎡, 지하 5층~지상 34층, 22개동, 2,276세대 규모로 구성된다. 일반 분양 물량은 1,160세대로 예정돼 있다. 조합측은 “일단은 7월이지만, 한두달 더 미뤄질 수 있다”면서도 “올해 안에 무조건 분양할 계획”이라고 전했다.

양정동 일대는 재개발 사업이 한창이다. 롯데건설이 시공을 맡은 양정3구역(903세대), 연산6구역(1,230세대) 등이 포진해 있다. 이후 정비사업이 마무리되면 6,000여 세대 규모의 주거 타운이 조성될 것으로 보인다. 해당 지역은 부산시청과 국세청 등 행정기관이 밀집한 곳이다. 가장 가까운 지하철역은 1호선 양정역이다. 분양가 산정의 기준이 되는 집값은 상승세다. 지난해 공급된 양정2구역 '포레힐즈 스위첸'(1,338세대)는 분양가가 전용 84㎡ 기준 5억1,430만원 수준이었지만, 현재 실거래가는 8억8,014만원으로 뛰어오른 상황이다.

동구 범일동에서 1,000세대 이상의 대단지 아파트가 분양된다. 시공사인 대우건설은 지난해 한진택배 물류센터 부지를 매입하고, 자체 사업으로 주상복합단지 개발을 추진하고 있다. 규모는 1,363세대로, 모두 일반 분양될 예정이다. 부산항과 인접한 해당 단지는 교통망으로는 부산1호선 좌천역이 가깝다. 연말인 12월 분양을 계획 중인 것으로 전해진다.

한편, 정비사업지 청약 대기자들은 온천4구역(4,043세대)를 주목해야할 것으로 보인다. 올해 상반기 분양 예정인 이 구역의 분양가 산정 결과가 다른 곳들의 사업 추진에도 영향을 끼칠 수 있어서다. 앞서 HUG는 3.3㎡당 분양가를 1,628만원으로 책정했다. 하지만 조합은 1,800만원선 이상을 기대하면서 일정이 표류하고 있다. 김병기 리얼하우스 분양평가 팀장은 “이곳을 지켜보고 있는 사업지들이 많을 것이다”면서 “사업시행인가나 관리처분인계를 두고 있는 지역들은 이곳이 좋은 사례가 될 것이기 때문”이라고 전했다.

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울산, 대단지 공급은 “쉬어가요”

울산의 하반기 분양 물량은 큰 폭으로 감소할 것으로 보인다. 대형 건설사 물량 또한 아직 확정된 곳이 없다. 일부 단지들은 조정대상지역으로 지정되면서, 분양이 미뤄지고 있는 것으로 보인다. 남구 무거동의 '무거 비스타동원'(581세대)는 올해초 공급 예정이었지만 일정이 지연된 것으로 전해진다.

하반기 공급 예정은 아니지만, 정비사업 막바지 단계를 밟고 있는 곳들이 주목된다. 최근 관리처분인가를 받은 대규모 사업지로는 남구 B-08구역, B-14구역 등이 있다. 각각 2,033세대, 1,529세대 규모의 새 아파트가 계획돼 있으며, 시공사는 SK건설과 롯데건설 컨소시엄, 아이에스동서 등이다. 특히 울산은 올해 대단지 아파트 공급이 적었던 만큼 수요가 몰릴 것으로 보인다.

한편, 이처럼 공급은 줄어든 가운데, 청약 시장 분위기는 변화하고 있다. 올해 울산의 1순위 청약경쟁률은 이달 현재 기준 6.70대 1로 집계됐다. 지난 2019년 2.30대 1을 기록한 뒤 지난해 20.30대 1로 치솟았던 것과 비교된다. 12.17 대책 이후 규제지역으로 묶이면서 가수요가 빠진 영향으로 풀이된다. 여경희 부동산114연구원은 “2015~2017년까지 연 평균 1만 세대가 분양됐고 작년에도 분양이 많았다”면서 “올해도 시장에서 물량을 소화하겠지만, 입지별로 온도차는 있을 것”이라고 전했다.

밀려나는 수요, 첫 브랜드 아파트 나오는 경남

최근 경남에서는 대형 건설사의 브랜드 아파트가 첫 공급되는 지역이 나오고 있다. 이달 분양된 포스코건설의 '더샵 거창포르시엘'이 대표적이다. 상반기에 이어 하반기에도 대형사의 분양이 1곳 예정돼 있다. 현대엔지니어링은 연말 통영 죽림신도시에 880세대를 공급할 계획이다.

경남은 한때 미분양의 무덤으로 불렸지만, 몇년새 분위기가 반전되고 있다. 해당 지역의 미분양 주택은 지난해 3월 1만827세대가 넘었지만, 올해 4월까지 95% 감소하면서 457세대로 쪼그라 들었다. 건설사의 악성 재고로 불리는 준공 후 미분양, '창원 마린애시앙'(4,298세대)도 지난달 전세대가 완판됐다. 분양이 시작된 지 5년 만이다.

부산과 울산 지역이 규제지역으로 묶이고 집값도 급등하면서, 인접 지역인 경남으로 수요가 쏠리고 있는 것으로 풀이된다. 이로 인해 창원 성산구·의창구는 지난해말 거래량이 치솟으면서 각각 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되기도 했다. 그럼에도 올해초 경남에서 공급된 1,000세대 이상의 대단지 아파트 4곳은 양호한 청약 실적을 기록했다.

이달에는 군(郡)단위에서도 두 자릿수 경쟁률이 나왔다. 거창군의 '더샵 거창포르시엘'은 이달 평균 경쟁률 10.60대 1을 기록하면서 전 타입이 마감됐다. 해당 단지는 포스코건설이 거창군에서 처음 분양하는 더샵 브랜드 아파트여서 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

다만 경남은 부·울·경 지역 중 가장 양극화가 가장 심화될 것으로 꼽히는 지역이다. 미분양 물량이 나오고 있는 점도 지적된다. 여경희 수석 연구원은 “청약 시장은 올해는 하반기에도 대체로 좋을 것이라고 보지만, 이후 주택 시장 조정기가 오면서 청약 시장도 맞물리게 되면 비선호 지역이 먼저 빠지는 경향이 있다”면서 “세 지역 중 온도차가 가장 심해지는 지역으로, 희소성 높은 대형 브랜드 단지로 수요자들이 몰릴 가능성이 높다”고 전했다.