澳儲行何以蜜汁自信？洛威圖解澳洲房地產回調風險

最近幾個月市場上呼籲澳儲行降息的聲音越來越強烈，原因最終都指向澳大利亞經濟增長前景不佳（亞市公佈的數據顯示，澳大利亞四季度GDP季率增速降至0.2%、創下近9個季度以來的最低水平）；利率市場也一路上行，近期甚至認為澳儲行年內降息一次（25個基點）的幾率高達80%。此情此景下，澳儲行也做出了一定回應∶2月份會議上去除了“相比減息，下一政策行動更有可能是加息”的措辭，但除此之外，澳儲行的總體立場仍比較樂觀，這通過昨天的澳儲行3月政策聲明、今天的澳儲行行長洛威講話都可以看出。今天洛威的講話稱，“利率既有上行風險、也有下行風險，目前最好是維持觀望”。

澳儲行是如何看待目前的澳大利亞經濟形勢的？他們為何仍保持著相對樂觀的立場？事實上，今天的洛威講話基本上就可以回答這個問題。與大多數分析相同，澳儲行也認為目前房地產市場回調對消費的拖累是澳大利亞經濟面臨的最大威脅，但澳儲行對就業市場持續改善抱有相當大的期望，認為其可能抵消房地產市場回調帶來的影響。這不僅與就業市場的緊張現況、積極前景有關，而且與此次房地產市場的回調特點有關。點擊查看IG獨家情緒指數關於目前的房地產市場，洛威及澳儲行的分析顯示∶ 1）目前的房地產價格回調並不算非常嚴峻。澳大利亞房價指數自2012年至2017年下半年漲了將近50%，自2017年高點以來下跌了9%，這樣的跌幅並不算大、尤其是通脹調整之後。

2）目前的房地產市場回調區域分化嚴重，悉尼、墨爾本等地回調明顯，而珀斯、達爾文等地早都開始了回調，其它地區房價仍比較穩定。

3）與以往的房地產市場回調不同，此次房地產市場回調與利率、就業狀況無關，因為利率處在歷史低位，就業也處在多年未見的強勁狀態中。

4）目前的房地產市場回調主要是房地產產業對人口增速變動的滯後反應結果。2000年後的第一個10年，澳大利亞人口一度快速增長，但房地產市場對此一變化的反應滯後了近10年；人口增速在2007-08年回落後，住宅增速也在差不多10年後回落。

5）海外投資者的減少加劇了目前的房地產市場回調，尤其是來在中國的房地產投資者。

6）房價回落造成的財富效應反噬，但分析發現這僅僅對汽車、傢具消費造成較明顯影響，而對其它消費的影響並不明顯。

7）目前的購房者，無論是自住型、還是投資型，總體杠桿都不算高。

8）信貸市場仍是買方市場，銀行有過度收緊之嫌；銀行今年有望重新放寬信貸，但如果銀行不這麼做，經濟可能受挫。

簡而言之，在筆者看來，是上述8點令澳儲行看輕目前的房地產回調所帶來的影響。當然，對於澳儲行的這些分析，很多市場分析師可能不能完全苟同，例如6）、7）點。但澳儲行的分析同時也為我們指明瞭後期對澳洲宏觀指標的重點關註對象∶就業、消費、信貸等等。如果這些指標疲弱下來，澳儲行站在自己的邏輯來看，也會自動發出降息信號的；但如果這些指標繼續穩定、或有繼續向好的跡象，則澳儲行可能堅持目前相對於市場而言的偏樂觀立場。對於澳元來說，2019年澳儲行能否避免降息或是來自自身的最大風險。（David）